Am Stammtisch kam die Frage auf, die in jeder Runde irgendwann kommt: Immobilie kaufen oder mieten? Oder als Kapitalanlage?
Einer unserer Lesetipps war “Kaufen oder mieten” von Gerd Kommer. Die wichtigste Erkenntnis aus dem Abend: Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Es muss individuell entschieden werden.
Ruhiger Schlaf oder finanzieller Hebel?
Die einen schlafen mit Zehntausenden - oder Hundertausenden - Euro Schulden schlecht. Die anderen wollen genau das nutzen: den Fremdkapitalhebel. Mit geliehenem Geld kaufen, das Objekt zahlt den Kredit ab. Steuervorteile können vorallem Gutverdiener nutzen. Rechnerisch kann das aufgehen. Aber der Hebel wirkt in beide Richtungen. Wer nachts wach liegt, weil die Gedanken um die Schulden kreisen, hat auch bei guter Rechnung ein schlechtes Geschäft gemacht.
Kein Selbstläufer
Ein Satz, den ich immer wieder sage: Immobilien sind meiner Erfarhung nach kein passives Einkommen. Egal ob selbst bewohnt oder vermietet, es gibt immer etwas zu tun. Rücklagen bilden. Nebenkostenabrechnung. Handwerker organisieren. Eigentümerversammlungen vor-/nachbereiten und teilnehmen, sich mit den anderen Eigentümern auseinandersetzen. Und im Alter bist nicht nur du alt, die Immobilie ist es auch. Neues Dach, neue Heizung. Bis dahin ist der Kredit hoffentlich abbezahlt, die Folgekosten sind es nicht.
Ich selbst habe schon einiges mitgemacht: arglistige Täuschung beim Kauf, Einbehalten der Kautionen durch die Verkäuferin, Gerichtsprozess (ich habe mich selbst vertreten und gewonnen), Mietausfall, Überschwemmung, Schimmelschaden, Defekte Fassade/ Balkonübergang, Störungen des Hausfriedens durch andere Mieter, eine Mieterin, die nach 3 Wochen wieder ausziehen wollte,... you name it. Natürlich kann es auch gutgehen und du hast wenig Aufwand. Man weiß es eben vorher nicht.
Was für eine Immobilie spricht
- Zwangssparen. Die Rate läuft, ob du Lust hast oder nicht. Für manche ist das genau der Trick.
- Planbarkeit. Bei einem festen Zinssatz weißt du, was die Wohnkosten in den nächsten Jahren sind. Keine Mieterhöhung, keine Eigenbedarfskündigung.
- Gestaltungsfreiheit. Du darfst die Wand streichen, wie du willst.
- Sachwert. Eine Immobilie kann Inflation abfedern, weil Preise und Mieten oft mitsteigen. Garantiert ist das nicht.
- Altersvorsorge. Viele sehen sowohl das Eigenheim als auch die Kapitalanlage als sinnvolle und wichtige Anlage für's Alter.
Was dagegen spricht
- Klumpenrisiko. Ein großer Teil deines Vermögens steckt in einem Gebäude an einem Ort (insbesondere beim Eigenheim, wo die Bank hohes Eigenkapital fordert). Wir hatten es schon im Blogbeitrag zum Waldspaziergang: Breit streuen schützt, Monokultur nicht.
- Hohe Einstiegskosten. Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und eventuell Makler fallen sofort an, bevor die Immobilie einen Cent Wert gewonnen hat.
- Gebundenes Kapital. Das Eigenkapital steckt im Haus. Es fehlt für andere Anlagen und für Notfälle.
- Unflexibel. Neuer Job, andere Stadt, Trennung: Eine Wohnung verkauft sich nicht per Klick.
- Zinsrisiko. Läuft die Zinsbindung aus, kann die Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden.
- Bei Vermietung: Leerstand, Mietausfall, schwierige Mieter und Steuerthemen.
Und Mieten?
Mieten ist nicht “Geld zum Fenster rauswerfen”. Du zahlst für Flexibilität und dafür, dass das Dach jemand anderes bezahlt. Der Haken: Die Idee “mieten und die Differenz in ETFs anlegen” funktioniert nur, wenn du das Geld wirklich anlegst. Hier muss man sich selbst disziplinieren.
Kaufen oder Mieten entscheidet am Ende nicht der Rechner. Es entscheidet, womit du gut schläfst.
Deine Finanzmentorin Franziska